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下調首付比例、二套房貸利率下限，哪些城市樓市最受益？

2023-09-01 00:58:15 來源：新京報

8月31日晚，中國人民銀行、金融監管總局聯合發布《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》（簡稱“《通知》”），對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低于20%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低于30%。

(資料圖片僅供參考)

首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率加20個基點。

在業內人士看來，《通知》對全國的首付比例做了統一規定，有助于引導各地按最低首付標準落實相關政策。此次下調首付比例以及二套房貸利率下限，不僅降低購房門檻，還將大大減輕購房成本。但是基于目前不少三四線城市首付比例已經明顯下降，影響較大的是熱點一二線城市。

兩部門下調購房首付比例，有助于引導各地按最低首付標準落實相關政策。

首套房首付下限不低于20%，二套房不低于30%

此次，差別化住房信貸政策調整優化第一個重點是：統一全國商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區分實施“限購”的城市和不實施“限購”的城市，首套住房和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統一為不低于20%和30%。

目前，我國各大城市首付比例不同。易居研究院報告顯示，首套房首付比例主要分為三檔，總體上城市能級越高，首付比例越高；城市能級越低，首付比例越低。具體到城市來看，北京首套房首付比例最高，最高為40%，廣州、深圳、蘇州、杭州和三亞的首付比例也比較高。

在鏡鑒咨詢創始人張宏偉看來，首套房首付比例統一降低至兩成，是繼2008年金融危機之后第二次全國范圍內允許這樣的普遍調整，力度也是比較大了。其實，部分二線城市、三四線城市已經降低至兩成了，影響較大的城市為一線城市、強二線城市。

除了降低首套房購買人群的購房門檻外，此次政策影響最大的是二套房改善人群。

目前，在二套房首付比例方面，據易居研究院統計，北京的二套房首付比例最高，為60%-80%，其次是上海，最高為70%，蘇州、杭州、鄭州、沈陽等城市的首付比例是40%。

二套房首付比例下限統一為不低于30%，預計將引導各大城市首付比例的下調。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，最受益的就是熱點城市，因為這類城市的二套房首付比例更高。而在非熱點城市，很多城市的二套房首付比例已經下降到了30%。

張宏偉表示，首付比例降低尤其是二套房首付降低至三成，加上三部委“認房不認貸”，這個政策組合拳有助于降低改善人群購房的門檻，激活北上廣深一線城市以及杭州、蘇州、南京、武漢、成都等強二線城市的改善需求。因為這些城市的改善需求還是有購房能力的，一旦改善需求激活，整個一二手房市場就會活躍起來，“對于其他城市的改善需求來說，刺激的力度和市場反應的活躍度都不會有一線城市、強二線城市那么大。”

二套房貸利率下限調整為LPR加20個基點

差別化住房信貸政策調整優化第二個重點是，將二套住房利率政策下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點。首套住房利率政策下限仍為不低于相應期限LPR減20個基點。

分析來看，首套住房利率政策下限保持不變，而二套房貸利率下限由LPR加60個基點變為加20個基點，下調了40個基點，影響巨大。

8月21日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，1年期LPR為3.45%，較上期下降10BP，5年期以上LPR為4.20%，即首套房、二套房貸利率下限維持4.00%、4.80%。

若按照央行新政策，二套房貸利率下限將變為4.40%。

易居研究院研究總監嚴躍進認為，從這一政策的規定來看，最大的變化在于，二套房的下限從過去加60個基點變為加20個基點。從這個角度看，對于二套房方面的政策確實非常給力。換句話說，即便有部分購房者可能不能享受“認房不認貸”政策，若按現在的政策，也可以享受二套房貸款利率下調的機會。

“過去比較側重首套房，而現在對于二套房也給予了非常明確的支持，應該說有助于促進首套和二套房利率成本的降低。”嚴躍進如是說。

“自主確定”下，各大城市擁有靈活決定權

此次政策的第三個重點是“自主確定”。

根據政策，各地可按照因城施策原則，根據當地房地產市場形勢和調控需要，自主確定轄區內首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。

“自主確定”是關鍵詞，類似于此前央行關于“認房不認貸”表述中的“供城市自主選用”。

在張宏偉看來，“自主確定”就是根據各個城市的改善需求、支付力、市場需求和要盤活的程度，去自主決定具體政策，給了各個城市“一城一策”很大的自主決定權。